ZASIEDZENIE NIERUCHOMOŚCI – przesłanki zasiedzenia

Zasiedzenie to jedna z form nabycia prawa własności. Zasiedzenie nieruchomości polega na nabyciu przez osobę niebędącą jej właścicielem, po określonym czasie, prawa do tejże nieruchomości. Funkcją zasiedzenie jest, bowiem porządkowanie stosunków społecznych poprzez usunięcie niezgodności występujących w rzeczywistym stanie faktycznym a ujawnionym stanie prawnym. Kiedy można stać się właścicielem nieruchomości przez zasiedzenie? Jakie są przesłanki zasiedzenia nieruchomości?

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości

W wypadku nieruchomości nabycie własności przez zasiedzenie, zgodnie z art. 172 § 1 i 2 k.c.,  następuje po łącznym wystąpieniu okoliczności:

1. nieprzerwanego posiadania samoistnego;
2. upływu terminu 20 lub 30 lat;

Posiadanie samoistne

Przez posiadanie samoistne należy rozumieć takie władanie nieruchomością przez osobę niebędącą jej właścicielem, jakby właścicielem ona była (art. 336 k.c.).  W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, iż oceniając władanie rzeczą należy brać pod uwagę za równo element fizyczny władztwa (corpus) jak i element psychiczny władztwa (animus). Element fizyczny może przejawiać się, np. w dokonywaniu remontów i prac na nieruchomości, ogrodzeniu nieruchomości, koszeniu trawy. Element psychiczny zaś to nastawienie posiadacza do wykonywanego władztwa.

Do typowych okoliczności wskazujących na samoistność posiadania zalicza się:

 – uzyskanie posiadania w wykonaniu nieważnej umowy przeniesienia własności nieruchomości (np. dokonanie sprzedaży nieruchomości bez sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego),

–  objęcie nieruchomości przez spadkobierców dotychczasowego posiadacza samoistnego niebędącego właścicielem.

Posiadanie nieprzerwane

Kolejnym wymogiem dla uzyskania zasiedzenia jest ciągłość posiadania. Kodeks cywilny przewiduję domniemanie ciągłości posiadania (art. 340 k.c.). Ma to istotne znaczenie praktyczne, gdyż osoba, która chce wykazać, iż nieruchomość zasiedziała musi udowodnić tylko dwa momenty posiadania samoistnego: początkowy (kiedy nieruchomość objęła w posiadanie) i końcowy (występujący w momencie upływu terminu zasiedzenia nieruchomości).

Termin zasiedzenia

Nabycie własności w drodze zasiedzenia następuje z upływem 20 lat – jeżeli posiadacz samoistny był w dobrej wierze lub 30 lat – jeżeli posiadacz samoistny był w złej wierze.

Posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto w chwili uzyskania posiadania pozostawał w usprawiedliwionym przez okoliczności przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności nieruchomości. W pozostałych przypadkach, kiedy to posiadacz zdaje sobie sprawę, iż nie jest właścicielem nieruchomości, lub nawet, gdy myśli, że nim jest, ale nie jest to usprawiedliwione okolicznościami, mamy do czynienia ze złą wiarę, która w praktyce zdarza się o wiele częściej.

Sąd oceniając czy posiadanie samoistne było wykonywane w dobrej lub złej wierze bierze pod uwagę wyłącznie stan występujący w chwili uzyskania posiadania nieruchomości. A zatem bez znaczenie dla sprawy będzie późniejsza zmiana świadomości osoby władającej nieruchomością.

Doliczanie czasu posiadania przez inną osobę

Ustawodawca w art. 176 § 1 i 2 k.c. daje możliwość doliczenia czasu posiadania samoistnego rzeczy wykonywanego przez inną osobę, niż obecny jej posiadacz. Daje to taki skutek, jakby obecny posiadacz władał rzeczą również w okresie wcześniejszym, podlegającym doliczeniu do faktycznego jego czasu posiadania.

Należy pamiętać, że doliczenie czasu posiadania poprzedniego posiadacza będzie możliwie przez obecnego posiadacza wyłącznie w przypadku przeniesienia posiadania lub dziedziczenia.

Zapraszamy do współpracy: http://www.adwokat-pierog.warszawa.pl|Adwokat Warszawa | Prawo nieruchomości.